قسم المعاملات الماليةباب الإجارة

بيع عقار مؤجر مع اشتراط أن تكون الأجرة للبائع

مسألة رقم 12

صورة المسألة

أن يتم شراء عقار أو غيره، ثم يتم تأجير هذا العقار على البائع سنويًا لمدة خمس سنوات، ثم يتم بيع نفس العقار على طرف ثالث بسعر يتفق عليه, بحيث إن قيمة الإيجار المحددة تبقى للبائع الثاني, وليس للطرف الثالث المشتري.

حكم المسألة

اختلف الفقهاء المعاصرون في هذه المسألة على ثلاثة اتجاهات:

الاتجاه الأول: جواز هذه الصورة؛ لأن العقود إذا توافرت شروطها, وترتبت عليها آثارها الشرعية تُعدّ صحيحة.

 

الاتجاه الثاني: عدم جواز هذه الصورة؛ لأن المؤسسة المالية (المشتري – المؤجر) في الواقع قد حصلت على الثمن المدفوع، مقسطًا طوال مدة الإجارة في شكل عنصر أجرة ثابت بالإضافة إلى عنصر الأجرة المتغير, فيكون مشتري العين (المؤسسة المالية) من بائعها الأول (العميل) قد حصل على الثمن الذي دفعه في العين في أثناء مدة الإجارة على دفعات، أو في آخرها دفعة واحدة بالإضافة إلى زيادة, وهي الأجرة التي يدفعها المستأجر (البائع الأول– العميل), وهو ملتزم بالشراء, أي ضامن للثمن الذي قبضه من المشتري (المؤسسة المالية), فيكون حكمه حكم القرض المضمون.

ولأن هذا من قبيل بيعتين في بيعة المنهي عنه، والنهي يقتضي الفساد عند كثير من الفقهاء ؛ ولأن البيع من مقتضاه نقل الملك حال التبايع، واشتراط مثل هذا يمنع تمام الملك[1].

 

الاتجاه الثالث: جواز هذه الصورة في حالة التمليك بسعر السوق، أو بما يتراضى عليه العاقدان، أو جهة محايدة يحددها العاقدان؛ لأن الثمن الذي بيعت به العين غير مضمون على المستأجر (العميل – البائع الأول)؛ لأن سعر السوق قد يزيد وقد ينقص, وكذلك ما يتراضى عليه العاقدان أو يحكم به حكم محايد.

 

القرارات والفتاوى الصادرة عن الهيئات الشرعية:

1/الهيئة الشرعية لمصرف الراجحي.

عرض على الهيئة سؤال عن موضوع بيع عقار مؤجر مع اشتراط أن تكون الأجرة للبائع([2]).

فأجابت بما نصه:

إن بقاء العقار المبيع مستحقة لشركة الراجحي خلال مدة الإيجار بعد بيع شركة الراجحي العقار للمشتري الجديد, هو شرط لا يقره معظم الأئمة الفقهاء، بل يرون فساد البيع بهذا الشرط ؛ لأن الأجرة عوض المنفعة, التي هي من حق المالك وهو المشتري الجديد، كما أنه شرط مستغرب أن يبيع المالك عقاره, ويبقى مستحقًا لأجرته عن مدة مستقبلة, بعد زوال ملكيته عنه إلى مالك جديد, فلذا لا ترى الهيئة أن تمارس الشركة هذا الأسلوب ”

 

2/ رأي بعض الباحثين عن موضوع بيع عقار مؤجر مع اشتراط أن تكون الأجرة للبائع([3]).

إن أجرة العقار المؤجر عند بيعه تكون للبائع إذا لم يتم الاتفاق على غير ذلك، وإن لم يعلم المشتري بأن المبيع مؤجر فله الخيار في فسخ العقد أو إمضائه، وكذلك إن علم المشتري بأن المبيع مؤجر، ولكنه ظن أن الأجرة من حقه، فالأجرة واجبة للبائع في حالتكم هذه، وللمشتري حق الفسخ إن ظن أن الأجرة من حقه.

وقد سبق في الفتوى رقم (51476)ما ملخصه: إن أجرة العقار المؤجر عند بيعه لها ثلاث حالات:

الحالة الأولى: أن يتم الاتفاق على أن الأجرة للبائع, فهي له حينئذ.

 

الحالة الثانية: أن يتم الاتفاق على أن الأجرة للمشتري, فهي له حينئذ، وذلك لأن المسلمين على شروطهم, إلا شرطا حرّم حلالًا أو أحلّ حرامًا.

 

والحالة الثالثة: ألا يتم الاتفاق على شيء حول ذلك، ففي هذه الحالة الأجرة للبائع إذا كان قد أخبر المشتري أن البناية مستأجرة، فإن لم يكن قد أخبره فله الخيار في إمضاء العقد أو فسخه.

قال الأنصاري في (أسنى المطالب: (وللمشتري الخيار) في فسخ البيع (إن جهل) الإجارة بخلاف ما إذا علمها، نعم لو قال علمتها, ولكن ظننت أن لي أجرة ما يحدث على ملكي من المنفعة، فأفتى الغزالي بثبوت الخيار له إن كان ممن يشتبه عليه ذلك، والشاشي بالمنع, قال الزركشي: والأول أوجه لأنه مما يخفى. انتهى.

وقال ابن قدامة في المغني: فصل: إذا أجر عينا، ثم باعها، صح البيع، نص عليه أحمد، سواء باعها للمستأجر أو لغيره، وبهذا قال الشافعي في أحد قوليه،…. إلى أن قال: إذا ثبت هذا، فإن المشتري يملك المبيع مسلوب المنفعة إلى حين انقضاء الإجارة، ولا يستحق تسليم العين إلا حينئذ، لأن تسليم العين إنما يراد لاستيفاء نفعها، ونفعها إنما يستحقه إذا انقضت الإجارة([4]). انتهى.

 

وعليه، فيا أيها البائع ما دام المشتري قد علم بأن المحلات مؤجرة, واشترطت عليه أن الأجرة لك, فلا حق له في المطالبة بها.والله أعلم.


[1] كشاف القناع 3/193

[2]) ينظر : نص السؤال في قرار رقم ( 39 ) .

[3]) ينظر : نص السؤال في فتوى رقم (111161) موقع إسلام ويب .

[4]) المغني (5/273-274) .

المراجع

1/ قرارات الهيئة الشرعية لمصرف الراجحي 2/153 قرار رقم (39 ).
2/ الهيئة الشرعية بموقع إسلام ويب, فتوى رقم (111161) ,
3/ نوازل العقار، دراسة فقهية, (رسالة دكتوراه) أحمد بن عبد العزيز العميرة, جامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية, كلية الشريعة – الرياض.

مسائل ذات صلة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.

زر الذهاب إلى الأعلى