قسم المعاملات الماليةباب الإسكان

عقد المساطحة في مشروعات الإسكان

المسألة رقم 176

العناوين المرادفة

• حق الانتفاع العقاري.
• حق القرار.

صورة المسألة

المساطحة: هي استئجار الأراضي لمدة طويلـة، وقد تحدد مدة الإيجار إلى حد أقصى في بعض القوانين (25 سنة/ 50 سنة/ 99 سنة ….)، ويتملك المستأجر بموجب هذا العقد المنفعة استعمالا واستغلالا، ويحصل على حق البناء والتطوير والاستثمار والتأجير للغير، وله بناء بيته أو متجره، ويتحمل صيانته، ثم يؤول البناء بعده لصاحب الأرض، ويمنح المستأجر بدلا نقديا عنه، وفائدته منح الاستقرار للمؤجر والمستأجر، وتشجيع الاستثمار من غير تمليكه الأرض، ويبقى للمالك الأصلي حق التصرف في عين الأرض بما لا يفسخ عقد الإجارة، كبيعها أو هبتها أو رهنها( ).

حكم المسألة

المساطحة فيها شبه بعقد البيع من وجه، وبعقد الإجارة من وجه آخر، وعلى ذلك فإنه يعتبر عقدا مستحدثا تطبق عليه قواعد الشريعة العامة في العقود، وبهذا صدرت فتوى مؤتمر شورى الفقهي الخامس للمؤسسات المالية الإسلامية.

وذكروا في أحكامها ما يلي:

  1. وجوب تحديد مدة لحق الانتفاع.
  2. أن يكون العوض عنه معلوما عند العقد.
  3. استحقاق المنتفع استعمال هذا الحق بنفسه أو بغيره أو هبته، أو رهنه، أو استغلاله، أو التصرف به، دون التصرف بالعين التي يتعلق بها الحق.
  4. يتحمل مالك العين التكاليف غير المعتادة للانتفاع بالعين، مثل مصروفات الصيانة الأساسية، وكذا الإصلاحات الجسيمة المتعلقة بها، ما لم يشترط على المنتفع تحملها، ولا يتعارض ذلك مع منع تحميل المستأجر في عقد الإجارة الصيانة الأساسية لأن حق الانتفاع ليس إجارة من كل وجه.
  5. ينتهي حق الانتفاع بهلاك العين، ولا يُلزم مالك العين بإعادتها كما كانت حتى لو وقع الهلاك بغير خطأ المنتفع، ويسقط من عوض حق الانتفاع ما يقابل باقي المدة.
  6. ينتهي حق الانتفاع العقاري بانتهاء مدته أو بالتنازل عنه، أو بالإقالة، أو بالفسخ عند مخالفة شروط العقد.
  7. الأصل شرعا عدم انتهاء حق الانتفاع بموت المنتفع، وفي حال نص القانون على انتهاء حق الانتفاع بالموت، فيسقط من العوض ما يقابل المدة الباقية بعد الموت تجنبا للغرر المبطل للعقد([1]).

 

الملاحق:

مؤتمر شورى الفقهي

البيان الختامي وقرارات وتوصيات

مؤتمر شورى الفقهي الخامس للمؤسسات المالية الإسلامية

القرار الثاني: حق الانتفاع العقاري صوره وأحكامه (استكمال قرار المؤتمر الرابع)

أولا: حق الانتفاع في القانون هو حق عيني للمنتفع باستعمال عين مملوكة للغير واستغلالها، وفي معظم القوانين ينتهي هذا الحق بموت المنتفع.

ثانيا: يشير المؤتمر إلى ما ورد في قراره في المؤتمر الرابع بشأن حق الانتفاع العقاري من أن “حق الانتفاع العقاري يختلف عن كل من “الانتفاع” الذي يثبت بالإباحة الأصلية أو بالإذن المقتصر على المأذون له، وعن تملك المنفعة الذي يثبت بعوض بعقد الإجارة، أو بغير عوض بعقد الإعارة”.

وحق الانتفاع بعوض فيه شبه بعقد البيع من وجه وبعقد الإجارة من وجه آخر، غير أنه لا يمكن إلحاقه بأحدهما لوجود فروق بينه وبين كل منهما، وعلى ذلك فإنه يعتبر عقدا مستحدثا تطبق عليه قواعد الشريعة العامة في العقود.

ثالثا: إن من الصور الجائزة شرعا التي لها اتصال بعمل المؤسسات المالية الإسلامية قيام الحكومة أو إحدى الشخصيات الاعتبارية أو الطبيعية سواها بتمليك حق الانتفاع بعين مملوكة لها إلى شخص اعتباري أو طبيعي لمدة طويلة، مع احتفاظ مالك العين بملكية رقبتها.

 

ومن أحكام الانتفاع العقاري ما يلي:

  • أ‌- وجوب تحديد مدة لحق الانتفاع، وأن يكون العوض عنه معلوما عند العقد.
  • ب‌- استحقاق المنتفع استعمال هذا الحق بنفسه أو بغيره أو هبته، أو رهنه، أو استغلاله، أو التصرف به، دون التصرف بالعين التي يتعلق بها الحق.
  • ت‌- يتحمل مالك العين التكاليف غير المعتادة للانتفاع بالعين مثل مصروفات الصيانة الأساسية وكذا الإصلاحات الجسيمة المتعلقة بها، ما لم يشترط على المنتفع تحملها، ولا يتعارض ذلك مع منع تحميل المستأجر في عقد الإجارة الصيانة الأساسية لأن حق الانتفاع ليس إجارة من كل وجه.
  • ث‌- ينتهي حق الانتفاع بهلاك العين، ولا يُلزم مالك العين بإعادتها كما كانت حتى لو وقع الهلاك بغير خطأ المنتفع، ويسقط من عوض حق الانتفاع ما يقابل باقي المدة.
  • ج‌- ينتهي حق الانتفاع العقاري بانتهاء مدته، أو بالتنازل عنه، أو بالإقالة، أو بالفسخ عند مخالفة شروط العقد.
  • ح‌- الأصل شرعا عدم انتهاء حق الانتفاع بموت المنتفع، وفي حال نص القانون على انتهاء حق الانتفاع بالموت فيسقط من العوض ما يقابل المدة الباقية بعد الموت تجنبا للغرر المبطل للعقد.

رابعا: يجوز أن يكون حق الانتفاع العقاري محلا لصكوك قابلة للتداول لمدد مجموعها أقل من مدة حق الانتفاع، لأنه من قبيل بيع المنفعة، ولا يمنع من ذلك كون العقار مؤجرا لأطراف أخرى، لما فيه من شبه بالبيع.

خامسا: من التطبيقات الجائزة عند التعامل بحق الانتفاع ما يلي:

  • أ‌- التنازل عن حق الانتفاع – بما له من حقوق وما عليه من التزامات – لطرف ثالث، ويحل المنتفع الجديد محل المنتفع السابق في علاقته مع مالك العين.
  • ب‌- قيام مالك العين ببيع حق الانتفاع بعقار لمطور ليقوم بالبناء عليه وتأجير تلك المباني، سواء كانت إجارة عين بعد البناء، أو إجارة موصوفة بالذمة قبل البناء.
  • ت‌- بيع حق الانتفاع لعين مؤجرة، مع نفاذ عقد الإيجار في حق المنتفع الجديد، فيحل محل من باعه في حقوق عقد الإجارة والتزاماته.

سادسا: لا يجوز لمالك العين أن يبيع حق الانتفاع ثم يشتريه إلا مع انتفاء شروط تحقق العينة([2]).


([1]) البيان الختامي وقرارات وتوصيات مؤتمر شورى الفقهي الخامس للمؤسسات المالية الإسلامية الذي عقد في دولة الكويت 11 – 12 صفر 1435 هـ. 16 – 17 ديسمبر 2013 م، وينظر: حق الانتفاع العقاري صوره وأحكامه، حسين حامد حسان ص 115، موازنة فقهية للتقنينات العربية في حق الانتفاع القانون، محمد أنس بن مصطفى الزرقا ص128، حق الانتفاع العقاري، د. عبد الستار أبو غدة ص 9، حق الانتفاع العقاري (مؤتمر شورى الفقهي الخامس، يوسف الشبيلي ص 167، نوازل الإسكان ص 138.

([2]) البيان الختامي وقرارات وتوصيات مؤتمر شورى الفقهي الخامس للمؤسسات المالية الإسلامية الذي عقد في دولة الكويت.

المراجع

1) نوازل الإسكان دراسة فقهية تطبيقية، حسين بن سليمان بن راشد الطيار، رسالة دكتوراه في الفقه المقارن، المعهد العالي للقضاء 1435 – 1436 هـ.
2) مؤتمر شورى الفقهي الرابع للمؤسسات المالية الإسلامية الذي عقد في دولة الكويت 25، 26 محرم 1433 هـ – 21، 22 ديسمبر 2011م
3) حق الانتفاع العقاري، يوسف الشبيلي، مؤتمر شورى الفقهي الرابع للمؤسسات المالية الإسلامية.
4) حق الانتفاع العقاري، د. عبد الستار أبو غدة، مؤتمر شورى الرابع.
5) حق الانتفاع العقاري، د. محمد علي القري، مؤتمر شورى الرابع.
6) البيان الختامي وقرارات وتوصيات مؤتمر شورى الفقهي الخامس للمؤسسات المالية الإسلامية الذي عقد في دولة الكويت 11 – 12 صفر 1435هـ. 16 – 17 ديسمبر 2013م.
7) حق الانتفاع العقاري صوره وأحكامه يوسف الشبيلي مؤتمر شورى الفقهي الخامس الكويت المعهد الإسلامي للبحوث والتدريب البنك الإسلامي.
8) حق الانتفاع العقاري صوره وأحكامه، حسين حامد حسان، مؤتمر شورى الفقهي الخامس.
9) موازنة فقهية للتقنينات العربية في حق الانتفاع القانون، محمد أنس بن مصطفى الزرقا، مؤتمر شورى الفقهي الخامس.
10) حق الانتفاع العقاري، صوره وأحكامه، سيد محمد سيد الطبطبائي، مؤتمر شورى الفقهي الخامس.

مسائل ذات صلة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.

زر الذهاب إلى الأعلى